Kentsel Dönüşüm 2. el konut fiyatlarını uçurdu, balon oluşmadı

27.6.2016
Büyült
Küçült
Haberi Yazdır

Son yıllarda konut sektöründe sık sık dile getirilmeye başlanan ‘fiyat balonu oluştu mu’ sorusu artan fiyatlarla birlikte yeniden gündeme gelmeye başladı. 2014 yılında ilk hazırladığı rapor ile bu soruya yanıt veren uluslararası ticari gayrimenkul danışmanlık şirket Cushman&Wakefield, ikinci raporunu yayınladı

Türkiye gayrimenkul sektörüne ilişkin son yıllarda ciddi tartışmalara neden olan 'Konut pazarında fiyat balonu varlığı' gündemdeki yerini koruyor. Hazırladığı uluslararası ve ulusal raporlar ile sektöre katma değer yaratmaya devam eden Cushman&Wakefield, ilkini 2014 yılında yayımladığı "Türkiye Konut Sektörü: Konut Balonu" analizini IMF ve OECD verileri ile genişletti. Global verilerle yeni bir perspektif kazanan raporda kentsel dönüşüm süreci ile birlikte yeniden gündeme gelen konutta fiyat balonu konusu bir kez daha masaya yatırıldı.

Raporda, küresel piyasalarda konut fiyat balonu göstergesi olarak kabul edilen fiyat/kira ve fiyat/gelir oranları araştırılarak, konut fiyatları, konut satış hacmi gibi veriler inşaat maliyetleri, faiz oranı ve enflasyon ile karşılaştırılarak Türkiye’nin makroekonomik verileri ışığında değerlendirildi. İki yıl önce yayınlanan rapordan farklı olarak uluslararası piyasalar ile bir karşılaştırma yapmak adına IMF verileri ile Türkiye verileri karşılaştırıldı. Türkiye genelindeki konut fiyatları iller, İstanbul ise ilçeler bazında yorumlanarak araştırmanın içeriği daha da zenginleştirildi.

FİYATLARDAKİ ARTIŞ EKONOMİ İÇİN RİSK OLUŞTURMUYOR
Raporda uzun bir süredir tartışılan konut fiyat artış oranının, kira artış oranının çok üzerinde olması olarak ifade edilen konut balonu riskininTürkiye için söz konusu olmadığını vurgulayan Cushman&Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden; konut sektöründe fiyat artışlarının sürdürülebilir olup olmadığı hususunun Türkiye’de temel sorun olduğunu belirtti.Küresel piyasaların aksine Türkiye’de konut fiyat artışının ülke ekonomisi adına bir tehlike oluşturmadığına işaret eden Gönden, bu duruma gerekçe olarak konut fiyatlarındaki artışın kredi pazarına etkisinin sınırlı olduğunu belirtti ve şöyle devam etti: “Türkiye’de konut kredilerinin GSMH’ye oranı yüzde 6 seviyelerinde. Bu oran dünyada ortalama yüzde 50-60 civarında bulunuyor. Yani Türkiye’de konut fiyat artışlarıküresel finans krizinin öncesinde yurt dışında görüldüğü seviyelere ulaşsabile Türkiye’de kredi pazarının GSMH’ye oranı düşük olduğu için henüz kredi pazarını etkileyecek güçte değil.”

2010 yılı başlangıç kabul edilerek yapılan analizde konut satış ve kira fiyatlarının sürekli artış göstermesine karşın, 2013 yılından sonra bu artışın daha net olduğu ifade ediliyor. Konut fiyatlarının son yıllardaki artışında yasal düzenlemelerin etkili olduğu hatırlatılırken,  bu düzenlemeler 2013 yılında yürürlüğe giren KDV değişikliği ve özellikle Mayıs 2012’de yürürlüğe giren 6306 sayılı -Kentsel Dönüşüm yasası olarak sıralanıyor.

      

KENTSEL DÖNÜŞÜM SATIŞ VE KİRA FİYATLARINI ARTIRDI
Kentsel dönüşüm sürecinde yenilenerek değeri yükselecek olan binaların getirisine ortak olmak isteyen yatırımcıların talebi 2. el konut fiyatlarındaki artışın nedeni olarak gösterilmektedir. Yine rapora göre, kentsel dönüşümün etkisi ile konut değiştirmek zorunda kalan ev sahiplerinin geçici konut ihtiyacı kiraların artmasına yol açtı.

Ortaya çıkan sonuçlara göre, son 5 yılda kişi başına gelir yüzde 67 artış kaydetmesine karşın 2. el konut fiyatlarının ise ikiye katlandığı belirlenmiştir. Raporda yeni konut fiyatlarındaki yüzde 58’lik artışın gelirdeki artışın da altında kalması dikkat çekiyor.

Satış fiyatlarında kentsel dönüşüm dışında inşaat maliyetleri, faiz ve döviz kurlarında yaşanan artışlar da etkili olurken, özellikle inşaat maliyetlerinde yaşanan yüzde 55 artışın altını çizen Cushman&Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden isemerkezi bölgelerdeki arsa yetersizliği ve yükselen arsa fiyatları nedeniyle yeni projelerin çoğunlukla çeper bölgelerde gerçekleştirildiği hatırlattı ve bu nedenle yeni konut fiyatlarındaki artışın nispeten düşük kaldığını belirtti.

KONUTTA GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ 16 YILDAN 18 YILA YÜKSELDİ
Raporda bir konut yatırımının ortalama geri dönüş süresinin 18 yıla, konut yatırım değerinin ise 8,6 yıllık ortalama gelire eşit olduğu saptanırken, iki yıl önceki raporda geri dönüşüm süresinin 16 yıl,  yatırım değerinin ise 7 yıllık ortalama gelire eşit olduğu açıklanmıştı.

Raporda, Türkiye'nin verileri IMF verileri ile kıyaslandı ve Türkiye en yüksek fiyat artışlarının yaşandığı ülkeler arasında yer aldı. Ayrıca fiyat/gelir makasının da en hızlı açıldığı ülkelerden biri olarak lanse edildi.

Türkiye'de ikinci el fiyatları ve kiralar olarak bakıldığında diğer pazarlardan farklılık gösterdiği belirtilen analizde, fiyat/gelir dengesinin olumsuz sinyaller verdiği de hatırlatıldı. Ayrıca 1,35 – 1,40 aralığındaki konut faizlerinin kredili konut satışlarını olumsuz etkilediği ifade edildi.

      

TÜRKİYE KONUT FİYATLARI ARTIŞINDA 6. SIRADA
2015 yılı sonu itibariyle IMF verilerine göre, Türkiye yıllık olarak en fazla konut fiyat artışı görülen 6. ülke oldu. Listenin başındaki ülkeler Katar, Yeni Zelanda ve Hong Kong olurken, Rusya, Birleşik Arap Emirlikleri ve Ukrayna’da ise konut fiyatlarında yüzde 30’ları aşan düşüşler meydana geldi.

Türkiye’de konut fiyatları en fazla yükselen iller sırasıyla İstanbul, Adana, Yalova ve Antalya oldu. Konut satış fiyatları ile kira artış oranı arasındaki en büyük farkların olduğu iller arasında ise Isparta, Kahramanmaraş ve Sinop bulunuyor.

FİYAT ARTIŞINDA KADIKÖY LİDER
2012 yılından günümüze kadar değerlendirme yapıldığında İstanbul’un neredeyse tüm ilçelerinde yüzde 100’den fazla artış var. Bu listede zirvedeki ilçeler ise Kadıköy, Sarıyer, Zeytinburnu, Maltepe ve Fatih şeklinde sıralandı. Artışların yaşandığı ilçelerin birçoğunda kentsel dönüşüm faaliyetlerinin önemli bir payı bulunuyor.

Her türlü hakkı saklıdır.

Yorumlar - Toplam ( 0 ) Yorum Yapıldı.

Adınız *

Yorum Yaz

yükleniyor...

 Yorumlar

Henüz Yorum yapılammış. ilk yorumu yapan siz olun...

Diğer Haberler

Konut satışları nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 7,6 oranında artışla 114 bin 446 olarak gerçekleşti. Satışlarda mart ayında da yüzde 10 artış yaşan...

Harvard mezunu Türk İşadamı Fatih Elibol, 5 kıtada, 200 binin üzerinde yerli ve yabancı yatırımcıya gayrimenkul danışmanlık hizmeti veriyor. Realty-TR Dünya Başkanı Fa...

Isı kullanımı, teknik altyapı ve yalıtım malzemesi kalitesini gösterecek ‘Enerji Kimlik Belgesi’ olmadan binaların alım satımı yapılamayacak. 2 Mayıs’tan itibaren başl...

Birleşmiş Milletler gözetimindeki Kıbrıs müzakereleri İsviçre’de devam ederken İzmirli yatırımcılar, Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti'ndeki (KKTC) gayrimenkul sektörüne g...

KPMG Gayrimenkul Kredileri Barometresi 2016 araştırması açıklandı. 21 ülkeden yaklaşık 100 bankanın temsilcileriyle görüşülerek yapılan araştırmanın sonuçlarına göre, ...

15 Temmuz darbe girişiminin ardından inşaat sektörünün durgunlaşmasını engellemek amacıyla Emlak Konut GYO'nun başlattığı kampanyaya inşaat firmaları ve yatırımcılar y...

BYY İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Ali Yavuz, ev sahibi olmak isteyenlerin tercih yaparken evin tasarımı ve malzeme kalitesi kadar, sosyal donatı ve güvenlik olanaklarına...

Yazarlar