Facebook ta paylaştweet leGoogle Plus ile paylaş
Ana Sayfa / 

1 Temmuz 2020 ve kira sözleşmeleri

19.6.2020
Büyült
Küçült
Haberi Yazdır

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve Kanunda yer alan kira sözleşmesi hükümleri, 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girmiş; ancak daha sonra, 12/07/2012 tarihinde yayımlanan 6353 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 53. maddesiyle, Türk Borçlar Kanununun kira sözleşmesine ilişkin bazı maddelerinin yürürlüğü, kiracısı tacir ya da özel ve kamu hukuku tüzel kişileri olan iş yeri kiraları bakımından 01/07/2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle ertelenmişti…

Yürürlüğü ertelenen bu maddelerin 01/07/2020 tarihinde yürürlüğe gireceğini, kanunlarımızın ilgili bölümlerine not etmiş, ajandalarımıza yazmıştık. O notları tutarken, 2020 yılının Temmuz ayında bir pandeminin ortasında olacağımızı, hatta iş yeri kira sözleşmeleri bakımından 01/3/2020 - 30/6/2020 tarih aralığında işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi durumunun kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağına ilişkin yasal düzenlemeler yapılacağını aklımızın ucuna dahi getirmezdik… Geldiğimiz noktada, iş yeri kira sözleşmeleri, bilhassa alışveriş merkezleri bünyesindeki kira sözleşmeleri pandemi etkisiyle son derece hayati bir konu haline gelmiş iken; aynı dönemde ilaveten yeni yürürlük maddeleri ile de karşılaşacağız.

Belirtmek gerekir ki; söz konusu erteleme süresince; yani 2012 yılından 01/07/2020 tarihine kadar kira sözleşmelerinde yürürlüğü ertelenen maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri, kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulama alanı bulmuş durumdaydı…

Gelinen noktada; Türk Borçlar Kanunu’nda 01/07/2020 tarihi itibariyle,

“Kira İlişkinin Devri” başlıklı 323. Madde yürürlüğe girecek. Bu madde kapsamında;  Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemeyecek, kiraya veren, iş yeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamayacak. Maddede belirtilen “haklı sebep”, somut olaydaki durum ve koşullar göz önünde tutularak, hakim tarafından belirlenecektir. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçecek ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulacak. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olacak.

“Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi” başlıklı 325. madde yürürlüğe girecek. Bu madde kapsamında; kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edecek. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecek. Bu düzenlemeyle, kiracının korunması ilkesinin yanında, kiraya verenin menfaati de korunmuştur. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlü olacak. 

Olağanüstü fesih bakımından “Önemli Sebepler” başlıklı 331. madde yürürlüğe girecek. Bu madde kapsamında; taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilecek. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlayacak.

“Bağlantılı Sözleşme” başlıklı 340. madde yürürlüğe girecek. Bu madde kapsamında; konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersiz olacak.

“Kiracının Güvence Vermesi” başlıklı 342. madde yürürlüğe girecek. Bu madde kapsamında; konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamayacak. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatıracak, eğer güvence bir kıymetli evrak ise bir bankaya depo edecek. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilecek. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlü olacak. Bu madde, uygulamada kiracılardan “depozito” adı altında güvence parası alınması uygulamasına karşı kiracıyı korumak amacıyla düzenlenmiştir. 

Kira bedeli bakımından “Genel Olarak” başlıklı 343. madde yürürlüğe girecek. Bu madde kapsamında; kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacak.

Yine kira bedeli bakımından “Belirlenmesi” başlıklı 344. madde yürürlüğe girecek. Bu madde kapsamında; tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacak. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacak. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecek. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecek. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilecek. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacak. Bu noktada, Türk Borçlar Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklı olacak.  Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutulacak.

“Kiracı aleyhine düzenleme yasağı” başlıklı 346. madde yürürlüğe girecek. Bu madde kapsamında; Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyecek. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersiz olacak. 

“Dava sebeplerinin sınırlılığı” başlıklı madde 354. madde yürürlüğe girecek. Bu madde kapsamında; dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemeyecek.

Covid-19 etkisiyle ekonomik depresyonun önlenmesi ve salgının olumsuz etkilerini en aza indirmek için alınan önlemler doğrultusunda; “01/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz” şeklinde düzenlemelerin yapıldığı Covid-19 döneminde iş yeri kira sözleşmeleri açısından yeni düzenlemeler ile karşı karşıyayız. Pandemi süreci, iş yeri kira ilişkileri açısından epey zorluk yaratmış iken; yürürlüğe girecek maddelerin ticari hayata yansımasını, doğacak muhtemel uyuşmazlıklarda oluşacak yargı kararlarını, hep birlikte yaşayarak göreceğimiz ise malumun ilamı…

Her türlü hakkı saklıdır.

Yorumlar - Toplam ( 0 ) Yorum Yapıldı.

Adınız *

Yorum Yaz

yükleniyor...

 Yorumlar

Henüz Yorum yapılammış. ilk yorumu yapan siz olun...

Yazarlar
Website Security Test